4.12.12

EJERCICIO DE OPCION DE COMPRA ARRENDAMIENTO FINANCIERO


LOS HECHOS:
1.- 14-06-94.- Escritura pública por la que un Banco arrienda a una SL un edificio, que el Banco acababa de comprar previamente ante el mismo notario. Pactan un derecho de opción de compara a favor de la SL por 10 años, fijandose un valor residual de la finca de 415 Millones de €UROS.
2.- 19-12-01.- Escritura pública por la que el Banco y la SL resuelven el contrato de arrendamiento y ejecita la SL la opción de compra pagando la SL al banco 415 Millones + IVA. El 20.12-01 se presenta autoliquidación por AJD, con una base imponible de 415 Millones.
3.- La Oficina gestora liquida por TPO. Se recurre ante el TEAR que da la razón a la Oficina Gestora. Se recurre ante el TSJ que da la razón a la SL (no procede TPO sino AJD). La Administración recurre ante el TS.

CONCLUSIÓN JURÍDICA DEL TS en ST de 11-06-2012, Rec. 6955/2009:
La cuestión fundamental consiste en determinar si la transmisión que nos ocupa debe tributar por IVA o por TPO.
En primer lugar, se trata de una transmisión empresarial, sujeta a IVA (4.1 LIVA). Y se trata de aclarar si por ser segunda o ulterior transmisión de edificación -el Banco vendedor había adquirido el edificio en 1994- está exenta de IVA, según 20.Uno.22 LIVA y por tanto sujeta a TPO, según 7.5 LITP o si no está exenta de IVA (o sea, tributa por IVA).
El artículo 20.Uno.22 también dice que no se aplica la exención (y por tanto quedan sujetas a IVA sin quedar exentas) a las entregas de edificaciones (segundas y ulteriores entregas) que se efectúen en el ejercicio de la opción de compra inherente un contrato de arrendamiento por empresas dedicadas habitualmente a operaciones de arrendamiento financiero.
Así que el nudo de la cuestión se centra en determinar, si la compraventa de 19.12.01 era "inherente" a aquélla relación contractual previa, es decir, si la compraventa es consecuencia del contrato de arrendamiento financiero o es independiente del mismo. A tal efecto, señalar que el contrato de arrendamiento con opción de compra obliga al arrendador a pasar por la decisión que sobre la propiedad del bien tome el arrendatario al final del arrendamiento. Es decir, se trata de un arrendamiento que puede terminar con una venta forzosa para el arrendador y esa venta forzosa es la única "inherente" al contrato.
En el presente caso no hubo venta forzosa, sino que las partes convinieron, libremente, de mutuo acuerdo, la transmisión del inmueble, antes de la finalización del contrato de arrendamiento, con lo cual no concurre la excepción a la exención antes expuesta. En consecuencia se trata de un hecho imponible sujeto a IVA, pero exento de dicho Impuesto, por lo que procede su tributación por TPO.
En este caso, la transmisión no se efectuó ni en ejercicio de una opción de compra, ni en ejercicio de una opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento. Lo primero porque en la escritura de 19.12.01 se convienen dos cosas: la resolución (extinción) de un contrato mixto anterior (el de arrendamiento con opción a compra) y la celebración de un contrato puro de compraventa; es decir, la escritura no se otorga en ejecución de una opción vigente, sino que en ella se conviene, ex novo, una compraventa. Lo segundo porque es claro que si el contrato mixto, arrendamiento y opción a compra, quedaron resueltos, mal puede hablarse de opción de compra inherente a un contrato que ha sido resuelto (extinguido) por mutuo acuerdo de sus partes.
Distinto del caso que nos ocupa es aquél en el que se adelanta el ejercicio de la opción de compra en el marco de un contrato de arrendamiento financiero; este ejercicio anticipado de la opción de compra sobre un inmueble resulta inherente a la propia naturaleza de los contratos de arrendamiento financiero, por lo que no habría de aplicarse la exención a efectos del IVA y la consiguiente sujeción de la operación a TPO. Y ello debido a que el adelanto del ejercicio de la opción de compra de un inmueble correspondiente a un leasing inmobiliario significa, el ejercicio de la misma, y no una segunda o ulterior entrega sujeta pero exenta de IVA y sujeta en consecuencia a TPO. En esta línea se ha pronunciado además esta Sala y Sección a través de su Sentencia de 14 de julio de 2010  a través de la cual se analiza si un contrato de arrendamiento financiero sobre inmuebles celebrado entre una entidad financiera y una inmobiliaria sobre los que se ejercitó de manera anticipada la opción de compra está sujeta o no a TPO por estar exenta de IVA, conforme al 20.Uno.22 de la LIVA . Y este Tribunal manifestó que  el artículo 20.Uno.22 de la LIVA al establecer la excepción a la exención, no exige que la opción de compra se ejercite en un determinado plazo; cualquiera que sea el momento en que se lleve a cabo, operará sus efectos, y, por tanto, la entrega de las edificaciones estará sujeta al IVA, y no a TPO. Mediante el ejercicio de la opción se pone fin al arrendamiento financiero, que no sólo termina por el transcurso de los plazos, sino cuando, por propia voluntad de las partes, se decide llevarla a cabo. 



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