20.9.11

DACION EN PAGO. TRIBUTACION

Paquita, soltera, compra el 25-05-2007, un pisito en la ciudad de Valencia que le costó (precio + gastos e impuestos) 100.000€uros.
El mismo día de la compra, y precisamente para financiarla,  otorga con el Banco del Norte préstamo hipotecario por importe de (2 ejemplos): 
-a.- 100.000€
-b.-120.000€

Se ha visto atrapada por la crisis: está en paro y no puede seguir pagando las cuotas del préstamo. A día de hoy, debe al banco (2 supuestos):
 -a.- 95.000€
-b.-80.000€
(por capital, intereses vencidos, intereses de demora y comisiones). Ante esta situación ha acordado con la entidad financiera la entrega de su piso (al banco) a cambio de que éste dé por SALDADA LA DEUDA; esto es, formalizar una escritura de DACIÓN EN PAGO, lo que hará(d.m.) el día 11-11-11 ante Notario.

Otros datos que nos pueden ser útiles.- 
Valor catastral del inmueble en 2011.- 20.588,24€
Valor catastral del suelo en 2011.- 10.000€
Importe que las partes declaran en la escritura de dación en pago como valor real del inmueble.- el de la deuda pendiente.
Los gastos de la escritura de dación los asume el Banco.

REPERCUSIONES FISCALES

La dación en pago de deuda puede  quedar sujeta a IVA si el deudor-adjudicante es empresario y actúa como tal. En caso contrario, como el de este supuesto, queda sujeta a  
Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), por el 7.2a) LITP, según el siguiente esquema de liquidación:
Devengo: 11-11-11.
Sujeto pasivo: Banco del Norte.
Base Imponible: 
Supuesto a.- 80.000€
Supuesto b.- 95.000€
Tipo: 7%
Cuota: 

Supuesto a.- 5.600€
Supuesto b.- 6.650€

Oficina Liquidadora competente: ServiciosTerritoriales deValencia 

Siendo el hecho imponible de este impuesto el incremento de valor experimentado en los terrenos urbanos entre otros supuestos por  transmisión de la propiedad por cualquier título, hay que tributar por él tras la dación en pago (TS SS. del T.S. de 25-3-1992 (R.
2346) y 11-4-2000 (R. 4212).; sujeto pasivo, Paquita. Cálculo del impuesto:Base Imponible = Valor catastral de suelo del año de la dación (10.000)  x número de años completos de titularidad (4 años) x coeficiente que diga la Ordenanza Municipal (3.10%) = 1.240€.
Cuota: Base Imponible x tipo (en Valencia es el 29,7%)= 368,28€.

IRPF.- Ganancia o Pérdida Patrimonial; vamos a cuantificarla.
Valor de adquisición 100.000€.
Valor de adquisición actualizado s/ley de presupuestos 106.130€
Valor de transmisión. Veamos 2 supuestos:
SUPUESTO a.- que tendría que ser el más habitual.
Valor actual del piso es menor que la deuda pendiente.
En este caso, valor actual del piso: 70.000€.
Deuda pendiente: 80.000€.
Paquita entrega el piso al banco en pago de su deuda.
Valor de transmisión, por tanto: 80.000€.
Siempre que la totalidad del préstamo original haya ido destinado a la adquisición de la vivienda, con estos datos se produce una pérdida patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro cuya cuantificación se debe realizar con la norma de la permutas:
Valor de adquisición actualizado: 106.130€.
Valor de transmisión: 80.000€ -368,28€=79.631,72€.
Pérdida Patrimonial a integrar en la BI del ahorro: (26.498,28€)
- SUPUESTO b.- Situación en la que hay exceso de financiación con respecto al valor de adquisición del piso.Y ello porque el 100% del préstamo concedido no se destinó a financiar la adquisición del inmueble que es ahora objeto de transmisión; sino que una parte se destinó a otros fines; lo que conlleva dos alteraciones patrimoniales diferenciadas:
1ª.-Por la transmisión del inmueble mediante dación en pago y en la proporción del préstamo que financió su adquisición, se generará pérdida patrimonial como en el supuesto anterior -a base imponible del ahorro-. 
Vamos a los datos de b:
Valor de adquisición del inmueble actualizado (como antes): 106.130€
Préstamo concedido.- 120.000€
Valor actual del inmueble: 70.000€
Deuda pendiente.- 95.000€
Del préstamo hipotecario 100.000€ se destinaron a financiar la compra de vivienda y 20.000€ a otros fines. O sea, el 83,33%  (100/120).
De ahí que de esos 95.000€ de deuda pendiente, 79.163,50€ correspondan a la adquisición del pisito y el resto, 15.836,50€ correspondan a otros gastos.
Tributación en IRPF:
-Valor de transmisión: 79.163,50-368,28€=78.795,22€
-Valor de adquisición: 106.130€
Pérdida patrimonial: (27.334,78€) a BI del ahorro.
2ª.- Como además se le condona el resto de deuda pendiente, obtiene una ganancia patrimonial que no va a BI del ahorro sino a la base imponible general, por importe de 15.836,50€, sin que dichas pérdida y ganancia sean compensables entre sí.





1 comentario:

  1. Hola! mi duda es.. en una escritura de compraventa de vivienda con dación en pago, ¿cómo liquidaría el impuesto?
    Por ejemplo, compro la vivienda por 370.000€, y la forma de pago es 80.000 con dación en pago(deuda de la parte vendedora) y los restantes 290.000 con hipoteca, ¿cómo liquidaría?
    Los 370.000 x 7% más los 80.000 x 7%
    o ¿sólo sería por la compra de la vivienda?

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